Строительство загородного коттеджа или дома усадебного типа - процесс сложный, требующий от исполнителей глубоких знаний по широкому кругу вопросов. Качество выполненных работ и конечной строительной продукции всегда было и остается актуальной проблемой. Эта проблема резко обострилась после того, как строительной деятельностью начали заниматься лица, не имеющие специальной подготовки. Изменился и облик заказчика -застройщика.
Ранее, являясь фактически единственным заказчиком, государство одновременно брало на себя и функции органов, которые, в конечном счете, отвечали за качество строительного объекта. Нынешний частный заказчик не всегда представляет себе последствия того или иного решения, на котором он настаивает, а зависящий от него порой некомпетентный, а иногда и недобросовестный подрядчик идет на нарушение проектных решений и технологических операций в целях ускорения процесса строительства, снижения его себестоимости в ущерб качеству. В итоге нередко бывает, что помимо морального ущерба, вызванного последствиями неграмотных решений, заказчик несет и значительные материальные потери. Как правило, в строительстве городских объектов наряду с генеральным подрядчиком участвуют специализированные субподрядные организации, выполняющие отдельные виды работ.
Серьезные строительные организации и фирмы стараются иметь в своем составе постоянный «костяк» опытных инженерно-технических работников, которые обеспечивают организацию и осуществление всех строительных процессов - от организационно-технической подготовки к строительству до сдачи объекта «под ключ», т.е. в эксплуатацию. Они выполняют геодезические разбивочные работы в процессе строительства, контролируют точность выполнения строительно-монтажных работ (СМР), сотрудничают со строительными лабораториями по испытанию строительных материалов.
Кроме того, контроль качества строительства осуществляют: технический надзор заказчика, авторский надзор проектной организации, а также представители органов государственного контроля и надзора (Госархстройнадзора, Госгортехнадзора, Госэнергонад-зора, Госсанэпидемнадзора, Госпожнадзора и др.) . Если полностью описать, кто и что контролирует в строительной отрасли, получится большой перечень .
Но даже такая многоступенчатая система управления качеством строительной продукции не может служить гарантией против аварий, деформаций, брака и дефектов строящихся объектов. Известно, что более 50% обнаруженных дефектов и других отступлений от требований строительных норм и правил допускаются исполнителями, около 35% обусловлены низким качеством строительных материалов, изделий и конструкций, 5% - ошибками и просчетами в проекте. И только 10% произошли по объективным причинам.
Что же говорить о бесконтрольном «самострое» загородного дома с помощью наемных неквалифицированных рабочих или строительных фирм, не имеющих достаточного опыта в проведении строительных работ, собственной производственной базы, строительной лаборатории или хотя бы опытного специалиста, который знает требования СНиПов, умеет проконтролировать качество материалов, технологические процессы строительных работ, правильно подобрать состав бетона (раствора) и рассчитать объемную дозировку материалов на замес бетономешалки (не лопатами, по усмотрению рабочих) , обеспечить режим набора прочности бетона монолитных конструкций, составить нужные технические и исполнительные документы (акты скрытых работ, схемы привязки подземных коммуникаций и др.) , необходимые застройщику для эксплуатации дома.
Цель таких фирм и наемных бригад одна: успеть за короткий строительный сезон выполнить как можно больше строительных работ. Прочность и надежность дома их мало волнуют.
Сегодня явно обозначен перекос интересов сторон. При обсуждении цены предстоящего строительства дома основной упор делается не на виды и объемы работ, их организацию и технологии, а на деньги. Мало того, именно с разговора о финансах все и начинается. Это грубейшая ошибка заказчиков, создающая предпосылки для последующего раздувания сметы. Частные заказчики предоставлены самим себе. Не умея строить отношения с подрядчиком, рабочими на грамотном техническом уровне, они обречены на переплату. Практика показывает, что их затраты эквивалентны не одному, а полутора-двум объектам-аналогам. Таким образом, оплачиваются еще собственное невольное невежество и непрофессионализм или недобросовестность исполнителей.
Работа по обеспечению качества строительства, как и любая другая, требует затрат. Здесь функцию технического надзора застройщика может выполнять его доверенное лицо - опытный строитель или проектировщик.
Для профессионалов, владеющих всеми нюансами строительного производства, вывод очевиден: частному заказчику - потребителю строительных услуг необходима система правовой и технической поддержки.
В Гражданском кодексе РФ предусмотрена ст. 7 49, регламентирующая участие инженера в осуществлении прав и обязанностей заказчика-застройщика. Такой специалист может быть приглашен заказчиком или на все время проведения строительных работ, или для приемки отдельных этапов работ, или для разрешения споров между заказчиком и подрядчиком с выполнением функции строительного адвоката.
Оппонируя подрядчику от лица заказчика, инженер сберегает деньги своего клиента (существует масса профессиональных приемов для снижения затрат) и помогает бороться с произволом недобросовестных исполнителей. Сотрудничество с ним дает возможность клиенту поднять качественную составляющую своего объекта и значительно снизить расходы. Что касается оплаты услуг строительного адвоката, то его гонорар символи-чен, ничтожен по сравнению с величиной достигаемой для клиента экономии.
ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА К СТРОИТЕЛЬСТВУ
К строительству индивидуального загородного дома, коттеджа, дачи следует приступать только после выполнения соответствующей организационно-технической подготовки. Такой объект строительства, как загородный дом, обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать при выборе методов и способов строительства. В любом случае, кто бы ни занимался строительными работами (сам застройщик с помощью наемной бригады или строительная фирма), необходимо выполнить определенный перечень работ.
Приступать к освоению земельного участка разрешается после получения документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также после геодезического выноса и закрепления его границ в натуре (на местности) , осуществляемых специалистами местного органа архитектуры и градостроительства или Комитета по земельным ресурсам и землеустройству с оформлением и передачей застройщику выполненных работ (плана участка) по акту.
Организационно-техническая подготовка к строительству обеспечивает: планомерное развертывание и осуществление строительно-монтажных работ; рациональную организацию их в общей технологической последовательности; снижение себестоимости работ; повышение качества строительства.
Состав мероприятий и работ в каждом случае определяется отдельно, с учетом многих факторов: обустроенности земельного участка; его размеров; общей площади и объема застройки; выбора проекта и конструкций стен; способа строительства (собственными силами или с помощью подряда) и т.д.
Состав организационных мероприятий
Прежде всего осуществляются следующие организационные мероприятия, выполняемые до начала работ на строительной площадке:
- составление генерального плана застройки земельного участка;
- выбор проекта дома, разработка рабочих чертежей и смет;
- подсчет объемов работ по видам и конструктивным элементам;
- составление спецификации для приобретения (заказа) инженерного оборудования, приборов учета и контроля, кабельной продукции и других изделий;
- решение вопросов поэтапного обеспечения строительства материалами, изделиями и конструкциями;
- выбор строительной организации для осуществления запланированного строительства;
- достижение соглашения со специалистом - доверенным лицом застройщика о выполнении им функций технического надзора
- строительного адвоката заказчика;
- определение объема работ, сроков выполнения и численности рабочих по каждому этапу работ (устройство фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, крыши) в соответствии с трудозатратами, указанными в сметах.
Состав работ подготовительного периода
Застройщику следует иметь в виду, что до начала строительства необходимо ознакомиться с законодательной базой, регламентирующей строительство объектов недвижимости на данной территории, например, по Закону «Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области» от 15 апреля 1999 г. № 19/99-ОЗ. На него возлагаются оформление и согласование разрешительной документации на строительство и получение технических условий в местных службах инженерных сетей и сооружений на использование воды, газа, электричества и др. (Полный текст этого Закона приведен ниже.)
После выполнения организационных мероприятий начинается подготовительный период, в процессе которого выполняют работы по подготовке площадки к строительству жилого дома и других строений:
- составление строительного плана участка;
- расчистку территории строительной площадки и снос не используемых в процессе строительства строений;
- выборку плодоносных слоев земли с мест расположения предполагаемых построек и их складирование в отвалы;
- планировку территории и обеспечение временных стоков поверхностных вод;
- обозначение в натуре (на местности) главных осей сооружений;
- искусственное понижение (в необходимых случаях) уровня грунтовых вод;
- устройство временного въезда и выезда автотранспорта на территории участка;
- устройство ограждения участка;
- прокладку временных сетей водо- и электроснабжения;
- устройство площадок и помещений для складирования и сохранности материалов, изделий, конструкций и оборудования;
- подготовку временных помещений и условий для пребывания рабочих;
- обеспечение строительной площадки средствами пожаротушения .
На схеме строительного плана участка обозначают: границы участка; въезд на участок; контуры строящихся объектов; линии временных сетей водо- и электроснабжения; площадки для складирования материалов; место хранения срезанного плодородного растительного слоя; места складирования грунта котлована и др.
Осуществление 2/3 перечисленных выше организационных и инженерно-технических мероприятий по подготовке к строительству зависит от выбора проекта, состава рабочей документации, профессионального уровня тех, кто будет осуществлять строительство. В зависимости от поставленной цели - построить одно-, двухкомнатный уютный садовый домик общей площадью до 50 м2, одноквартирный 3-4-комнатный жилой дом общей площадью от 80 до 150 м2 или двухэтажный коттедж с мансардой, гаражом, сауной, зимним садом и т.п. площадью 200-300 м2 и более, застройщик принимает решение - строить собственными силами по своим эскизам или прибегнуть к услугам профессиональных проектировщиков (архитекторов) и строителей. Конечно, построить свой дом - это нелегкое, дорогостоящее, но увлекательное занятие. Практика эксплуатации загородных домов, построенных по своим проектам, пусть даже с виду красивых, приводит в дальнейшем к многочисленным переделкам и дополнительным затратам на устранение дефектов. Некоторые проектные ошибки и просчеты, строительные дефекты и брак вообще нельзя устранить . Следствие этого - удорожание эксплуатационных расходов, а главное, дискомфортное проживание и чувство досады на самого себя.